Geschäftsbericht 2018/2019

Zürich, Rämistrasse 28, 30

Das historische Gebäudeensemble «Zum Pfauen» in Zürich wurde im Herbst 2018 erworben und nach Auszug des bisherigen Mieters Musik Hug per Ende Juni 2019 sanft renoviert. Damit entstehen bis November 2019 attraktive Büro- und Atelierräume an einer hervorragenden Lage. Im Haupthaus am Heimplatz bleibt die Ladenfläche im Parterre bestehen. Langfristig ist eine Sanierung mit teilweiser Umnutzung zu Wohnen geplant.

Regensdorf, Althardstrasse 10

Im zürcherischen Regensdorf, im Entwicklungsgebiet Bahnhof Nord, hat der IMMOFONDS 2018 das ehemalige Betriebsgebäude des Audio-Pioniers Revox gekauft. Heute wird die Liegenschaft von verschiedenen Firmen gewerblich genutzt. Im Rahmen einer zukünftigen Umnutzung oder eines Neubaus ist eine gemischte Nutzung mit bis zu 75% Wohnen möglich.

Zürich, Freigutstrasse 24

Im Januar 2019 erwarb der Fonds ein Mehrfamilienhaus im Stadtzürcher Enge-Quartier. Die im Jahr 1882 erbaute Liegenschaft wurde im Jahr 2015 umfassend renoviert und befindet sich in einem hervorragenden Zustand. Alle sechs Wohnungen sind vermietet.

Wil, St. Gallerstrasse 53

Die Balkone des Hochhauses in Wil im Kanton St. Gallen werden bis Ende 2019 im Rahmen von periodischen Renovations- und Erneuerungsmassnahmen ersetzt. Die moderne Ständerkonstruktion der neuen Balkone erlaubt eine bessere Nutzung des Aussenraums, erleichtert die Möblierung der Balkone und erhöht den Komfort der Bewohner.

Cham, Nelkenweg 1, 3, 5 und Mattenstrasse 17

Die vier im Jahr 1959 erbauten Gebäude in Cham werden totalsaniert. Dabei werden die Grundrisse optimiert und sämtliche inneren Oberflächen sowie Küchen und Bäder erneuert. Die Fassaden werden energetisch ertüchtigt und die Umgebung neu gestaltet. Zudem entstehen durch die Unterteilung von drei Wohnungen begehrte Kleinwohnungen. Ergänzend werden die Gebäude mit Erdsonden und Photovoltaik auf eine nachhaltige Energieversorgung umgestellt. Die Baubewilligung wurde im Frühjahr 2019 erteilt. Die Bauarbeiten starten im Sommer 2019. Die frisch sanierten Wohnungen werden in zwei Etappen im Juli und Oktober 2020 bezugsbereit sein.

Glattbrugg, Rohrstrasse 2 und Schueppwiesenstrasse 4

Die in den 1950er Jahren erstellte Wohnliegenschaft befindet sich im Zentrum von Opfikon-Glattbrugg und muss in den kommenden Jahren saniert oder ersetzt werden. Der Raum rund um die sogenannte Glatthof-Kreuzung ist für die zukünftige Entwicklung von Opfikon-Glattbrugg und das Gebiet «Airport City» von grosser Bedeutung. Der IMMOFONDS entwickelt gemeinsam mit drei weiteren Grundeigentümern einen privaten Gestaltungsplan, der an diesem zentralen Ort eine qualitative Verdichtung und Belebung ermöglichen soll.

Wohnungen in den Zentren weiterhin stark gefragt

Im Kalenderjahr 2018 war die konjunkturelle Entwicklung in der Schweiz erfreulich. Das Bruttoinlandprodukt stieg gemäss Schätzungen des Staatssekretariats für Wirtschaft SECO um 2.6%. Eine wachsende Wirtschaft wirkt sich in der Regel positiv auf die Wohnungsnachfrage aus. Einerseits benötigen die zusätzlichen Arbeitskräfte Wohnraum, andererseits verfügen die bestehenden Mieter und Wohneigentümer über höhere Haushaltseinkommen und können sich mehr Wohnraum leisten.

Die Schweizer Bevölkerung wuchs 2018 um 0.7% auf 8.54 Millionen Personen. Das Bevölkerungswachstum in der Schweiz kommt primär durch Zuwanderung zustande, da der Geburtenüberschuss der inländischen Bevölkerung mit rund 20 000 Personen pro Jahr zu gering ist. 2018 stieg die Nettozuwanderung um 54 700 Personen gegenüber dem Vorjahr und liegt damit leicht über dem Vorjahr von 53 200 Personen. Sie war aber weit von den Höchstständen der vergangenen Jahre entfernt. Die Zuwanderung konzentrierte sich weiterhin auf die wichtigsten urbanen Gebiete rund um Zürich, den Genfersee und Basel. In diesen Regionen bleibt die Nachfrage unverändert hoch. Je zentraler und innerstädtischer die Lagen sind, desto gefragter sind Wohnungen nicht nur bei den Zuwanderern, sondern auch bei den jungen und kaufkräftigen inländischen Haushalten. Gleichzeitig hält in den Zentren der Trend zu kleineren Wohneinheiten an. In den Kernstädten bestehen bis zur Hälfte der Haushalte mittlerweile aus einer einzigen Person.

Hohe Bautätigkeit bei Mietwohnungen

Das Angebot an neuen Wohnungen ist nach wie vor hoch. 2018 wurden 32 000 Mietwohnungen baubewilligt, was einem Anstieg von 2 000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung ist zu einem grossen Teil auf das Niedrigzinsumfeld zurückzuführen. Immobilienanlagen versprechen einen Renditevorteil gegenüber festverzinslichen Anlagen und sind für institutionelle Anleger wie beispielsweise Pensionskassen weiterhin attraktiv. Es besteht allerdings zunehmend die Gefahr, dass an der Nachfrage vorbeigebaut wird. So ist zum einen der Anteil an neuen Einheiten für Wohneigentum auf Kosten der Mietwohnungen stark zurückgegangen. Zum anderen entstehen die neuen Mietwohnungen zu wenig in den Grosszentren, wo die Nachfrage am höchsten ist. 2018 war hier sogar ein Rückgang der baubewilligten Wohnungen festzustellen.

An den Mietwohnungsmärkten hat dies zu einer Scherenbewegung geführt. Die Leerstände in den peripheren Lagen sind gestiegen, während das Angebot in den Kernstädten nach wie vor knapp ist. Die Credit Suisse beziffert die Leerstände bei Mietwohnungen im Jahr 2018 auf 2.5% und erwartet 2019 einen Anstieg auf 2.9%, wobei in einzelnen Gemeinden Leerstände von bis zu 10% zu beobachten waren. Zugleich spiegelt sich das höhere Angebot in sinkenden Mietpreisen. So ging der Angebotsmietpreisindex von Homegate 2018 um 0.4% zurück. Gleichzeitig stieg die Insertionsdauer von Mietwohnungen gemäss Wüest Partner von 36 auf 39 Tage.

Laufende Optimierung des Portfolios

Das Marktumfeld mit einem steigenden Angebot an neuen Wohnungen und sinkenden Mietpreisen ist anspruchsvoller geworden. Der IMMOFONDS hat deshalb die Optimierung des Portfolios fortgesetzt. Eines der Ziele ist der laufende Abbau der Leerstände. Im Geschäftsjahr konnte die Mietausfallrate mit verschiedenen Massnahmen von 5.0% auf 4.2% gesenkt werden. Im Neubau in Aarburg sind ein Jahr nach Bezug nach anfänglichen Schwierigkeiten zwischenzeitlich knapp 90% der Wohnungen und 70% der Gewerbeflächen vermietet. In der Liegenschaft in Unterentfelden mit Leerständen von mehr als 10% wird eines der Häuser mit acht Wohnungen im Stockwerkeigentum verkauft. Im Geschäftsjahr konnte eine erste Wohnung verkauft werden, für vier weitere sind Reservationsvereinbarungen abgeschlossen. Ergänzend werden laufend Liegenschaften saniert. Im Geschäftsjahr wendete der IMMOFONDS für Renovationen insgesamt CHF 1.4 Mio. auf.

Zahlreiche Immobilien im Bestand weisen Nutzungspotenziale auf. Die am 1. November 2018 in Kraft getretene Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich wird Verdichtungen ermöglichen, wovon der IMMOFONDS in den nächsten Jahren Gebrauch machen will. Der IMMOFONDS hält 20 Liegenschaften in der Stadt Zürich. Davon wurde ein Drittel in den 50er Jahren des vergangenen Jahrhunderts gebaut und verfügt über entsprechendes Potenzial. Ein erstes Projekt ist in Vorbereitung. Weitere Projekte werden aktuell in Bern, Cham, Glattbrugg, Lausanne und Wil bearbeitet.

Zukäufe mit Potenzial

Die im Geschäftsjahr neu erworbenen Geschäftsliegenschaften in Regensdorf und Zürich haben langfristig Umnutzungspotenzial in Richtung Wohnen. Bei der Liegenschaft in Regensdorf handelt es sich um das ehemalige Betriebsgebäude der Revox, bei der Liegenschaft in Zürich um den früheren Geschäftssitz des Pianohauses Jecklin. Des Weiteren hat der IMMOFONDS eine Wohnliegenschaft in Zürich Enge erworben. Insgesamt investierte der IMMOFONDS CHF 51.2 Mio. in Zukäufe. Der Verkaufserlös der Wohnliegenschaft in St. Erhart, die Anfang des Geschäftsjahres veräussert wurde, lag mit CHF 17.4 Mio. rund 20% über dem Marktwert von Ende Juni 2018.

Am Ende des Geschäftsjahres umfasste das Portfolio des IMMOFONDS 127 Liegenschaften mit insgesamt 3 711 Wohnungen. Mit 39.8% entfällt der grösste Anteil auf Wohnungen mit 3 bis 3.5 Zimmern, gefolgt von Wohnungen mit 4 bis 4.5 Zimmern und einem Anteil von 28.1%. Die als Gewerberäume, Läden, Büros und Restaurants vermietete Fläche umfasst 43 532 m². Dazu kommen 4 924 weitere Mietobjekte wie Garagen, Parkplätze, Bastel- und Lagerräume.

Das Portfolio des IMMOFONDS hat einen starken Schwerpunkt in der Region Zürich-Zentralschweiz, in welcher sich gemessen am Marktwert 56.7% der Liegenschaften befinden.

Marktwert der Liegenschaften bei CHF 1.6 Mrd.

Unabhängige Experten bewerteten den Liegenschaftsbestand per 30. Juni 2019, um den aktuellen Marktwert im Sinne der Kollektivanlageverordnung und der Richtlinie für Immobilienfonds der SFAMA zu ermitteln. Der Marktwert der einzelnen Liegenschaften wurde nach der Discounted-Cash-Flow-Methode ermittelt. Der Marktwert ist die Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Steuern und Finanzierungskosten. Der verwendete Diskontierungssatz wird für jedes Objekt unter Berücksichtigung von Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft sowie der aktuellen Marktsituation bestimmt.

Der kapitalgewichtete durchschnittliche nominale Diskontierungssatz aller bewerteten Liegenschaften sank per Ende Juni 2019 von 4.06% im Vorjahr auf 3.94%. Die Diskontierungssätze der einzelnen Objekte lagen zwischen 2.8% und 6.5%.

Die Steigerung des Marktwertes um 5.0% beziehungsweise CHF 76.0 Mio. auf CHF 1 602.4 Mio. war je zur Hälfte auf Investitionen in neue Liegenschaften und auf marktbedingte Veränderungen zurückzuführen. Zur Finanzierung der Zukäufe wurde die Fremdverschuldung von 22.3% auf 24.2% erhöht.

Nettoertrag steigt um 6.3%

Der Referenzzinssatz, an welchem sich die Mietpreise orientieren, blieb im Geschäftsjahr bei 1.5% stabil. Aufgrund des steigenden Wohnungsangebots kamen die Mieten jedoch zunehmend unter Druck. Dennoch ist es gelungen, die Mieterträge von CHF 70.8 Mio. auf CHF 74.7 Mio. zu steigern. Dies ist durch die Reduktion der Leerstände, durch Erträge aus den im Vorjahr fertig gestellten Liegenschaften und durch Zukäufe bedingt.

Nach Abzug der Aufwendungen für Liegenschaftenverwaltung, Unterhalt, Renovationen, Vergütungen und Fremdkapitalzinsen von CHF 29.3 Mio. resultierte ein um 6.3% höherer Nettoertrag von CHF 45.4 Mio. Zusammen mit dem Gewinnvortrag von CHF 0.6 Mio. des Vorjahres stehen CHF 46.0 Mio. zur Gewinnverteilung zur Verfügung.

Stabile Ausschüttung

Im Sinne einer kontinuierlichen Ausschüttungspolitik richtet der Fonds erneut CHF 13.50 pro Anteil aus. Die Anteilscheine werden am 8. Oktober 2019 ex Dividende gehandelt, die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2018/2019 erfolgt am 11. Oktober 2019.

Erfreuliche Renditeentwicklung

Das Nettofondsvermögen des IMMOFONDS stieg per 30. Juni 2019 um 3.3% auf CHF 1 094.9 Mio. Im Geschäftsjahr gingen keine Rücknahmeanträge bei der Fondsleitung ein und die Anzahl der Anteile im Umlauf blieb bei 3 218 915 konstant. Entsprechend nahm der Inventarwert pro Anteil von CHF 329.35 auf CHF 340.15 zu.

Der Börsenkurs der Anteile stieg im Geschäftsjahr von CHF 433.00 um 7.3% auf CHF 464.50. Die Gesamtperformance für den Anleger belief sich auf 10.5% und lag damit über dem Referenzindex SWIIT (9.8%).

Die Ausschüttungsrendite berechnet auf dem Börsenkurs per 30. Juni 2019 beträgt 2.9%. Das entspricht einem Renditevorteil gegenüber 10-jährigen Bundesobligationen von 3.4%.

Die Kooperation zwischen dem IMMOFONDS und dem Haus der Farbe, Fachschule für Gestaltung in Handwerk und Architektur, bot den Studierenden die Möglichkeit, ihr Können an einem stadtbekannten Objekt in Zürich zu zeigen. Im Gegenzug erhielt der IMMOFONDS interessante Anregungen, wie die Liegenschaft visuell aufgewertet werden könnte.

Der IMMOFONDS hat 2018 das Gebäudeensemble «Zum Pfauen» am Heimplatz in Zürich erworben. Die als Sitz des ehemaligen Pianohauses Jecklin stadtbekannte Liegenschaft wurde 1837 vom Zimmermannsmeister Jakob Hottinger-Brändli erbaut und ist Teil der Zürcher Tradition der Baumeisterhäuser.

«Das Ensemble ist aufgrund der Bauweise und der strategisch wichtigen Lage am Heimplatz ein interessantes Studienobjekt für die traditionelle Baukultur.»

Im Rahmen ihrer Diplomarbeiten erarbeiteten die Studierenden der Fachschule ein Farbgestaltungskonzept für die Fassaden der beiden Gebäude und für das Treppenhaus des Hauptgebäudes. Sie setzten sich mit dem Thema der verputzten Fassaden gestalterisch auseinander und beschäftigten sich mit dem Zusammenspiel von Raum, Umgebung, Licht, Material und Farbe. Es entstanden insgesamt acht inspirierende Konzepte in einer bestechenden Qualität.

Die Arbeit von Anne-Sophie Fraser wurde vom Haus der Farbe besonders ausgezeichnet. Ihr Konzept «Die Interpreten» würdigt die besondere Bauweise der Baumeisterhäuser und interpretiert das Ensemble gleichzeitig zeitgerecht. Eine Herausforderung war, das Objekt harmonisch in die Nachbarschaft – mit den zwei berühmten Nachbarn, dem Kunst- und dem Schauspielhaus – einzufügen. «Während das Haupthaus in etwas kühlerer Farbtemperatur Standfestigkeit manifestiert, gesellt sich sein Nebenhaus auf spielerische und locker anmutende Weise dazu», kommentiert Anne-Sophie Fraser ihre Arbeit. Die ausgebildete Grafikerin wollte auch im Treppenhaus das Alte mit dem Neuen verbinden, indem sie ihr Konzept auf der Struktur des Parkettbodens und somit auf der Arbeit von zwei renommierten Architekten, Robert & Trix Haussmann, aufbaute. «Alles in Allem sollen die Häuser zum Pfauen eine simple Eleganz und doch einen verspielten Charakter ausstrahlen.»

Während Anne-Sophie Fraser sich in beiden Gebäuden für ein sanftes Blau entschied, wählte Priska Stadelmann einen anderen Ansatz. Ihr Konzept «Heimlicher Besuch in Nachbars Garten» behandelt die zwei Häuser gesondert voneinander, da die Verbindung der Häuser erst im Nachhinein entstand. «Das Haupthaus soll sich am Heimplatz mit seiner zurückhaltenden Eleganz behaupten und das Nebenhaus darf frisch und farbig in seinem urbanen Kleid erblühen», erklärt Priska Stadelmann ihre Umsetzung. Farblich auf den angrenzenden Garten der Nachbarn abgestimmt, erhält das Hinterhaus einen floralen Charme und soll auf die kleine Oase inmitten von Zürich aufmerksam machen.