Éditorial

Avec une hausse de 5.0% de la valeur vénale des biens à CHF 1 602.4 millions, de 5.5% des revenus locatifs à CHF 74.7 millions et de 6.3% du revenu net à CHF 45.4 millions, IMMOFONDS a réalisé un résultat satisfaisant lors de l’exercice 2018/2019.

Pourtant, l’environnement de marché reste difficile. Si, dans l’environnement actuel de taux bas, les immeubles de placement sont attrayants et la demande élevée, la pression sur les loyers est également plus forte en raison de l’offre plus grande.

En tant que direction de fonds d’IMMOFONDS, AG für Fondsverwaltung relève avec succès les défis des marchés depuis 1955 et modifie de temps à autre la stratégie du Fonds. IMMOFONDS suit une stratégie Core et investit à hauteur de 75% minimum dans des immeubles purement résidentiels. Au maximum 15% de la fortune sont investis dans des immeubles à usage purement commercial qui disposent de préférence d’un potentiel de conversion en habitation.

IMMOFONDS réduit le risque en investissant dans des objets comparativement plus petits d’une valeur de CHF 10 millions à 50 millions. Les biens immobiliers se trouvent majoritairement dans des centres-villes moyens et grands de Suisse alémanique et dans leurs agglomérations proches.

Afin de suivre les tendances démographiques, le portefeuille vise à inclure à long terme une part de 40% à 50% de petits appartements pour les ménages d’une à deux personnes.

IMMOFONDS va croître de façon modérée mais régulière et atteindre cet objectif en maintenant un équilibre adapté entre acquisitions et mesures de développement interne du portefeuille, tout en accordant de la valeur à la durabilité. Par exemple, nous misons sur les énergies renouvelables pour les rénovations et les nouvelles constructions. La part de capital externe doit être portée à 25-30% afin de financer la croissance.

Une politique de prix équilibrée et répondant aux attentes du marché est indispensable pour faciliter la location et limiter ainsi le taux de perte sur loyers sous les 5%. Au cours de l’exercice, IMMOFONDS a indiqué pour la première fois la vacance périodique de chaque bien séparément. Le nouveau bâtiment d’Aarburg compte près de 90% de logements déjà loués. À Unterentfelden, huit appartements d’un immeuble ont été vendus en propriété par étages. Ainsi, les vacances de ces deux immeubles vont nettement reculer.

Parallèlement à cette stratégie, la présentation graphique d’IMMOFONDS a été refondue au cours de l’exercice passé. Le logo en forme de cube ouvert, la police et le slogan «solid investiert – seit 1955» (des investissements solides depuis 1955) sont synonymes d’investissement immobilier durable, comme en témoignent nos nombreuses années de succès.

Pendant la période sous revue, la direction de fonds s’est renouvelée et rajeunie. Au sein de la direction, Stephan Ehrsam a succédé à René Foschi à la fonction de CFO, lequel a pris sa retraite après avoir fait preuve d’un engagement soutenu pour IMMOFONDS au cours de ces dernières décennies.

La distribution inchangée de CHF 13.50 par part aboutit pour les investisseurs à un rendement au comptant de 2.9% au 30 juin 2019, ce qui souligne le positionnement d’IMMOFONDS en tant qu’investissement immobilier à long terme et de valeur stable délivrant un rendement attrayant

Zurich, le 25 septembre 2019
AG für Fondsverwaltung

Andreas Janett
président du conseil d’administration

Gabriela Theus
directrice

Organisation

Direction du fonds

AG für Fondsverwaltung
Klausstrasse 8 / CH-8008 Zurich

Conseil d‘administration
Andreas Janett, président
Alex Jenny, vice-président
Urs Bosisio
Peter Bucher
René Chopard
Nicole Andrea Reinhard Stahel
Dr. Jürg Ruf

Direction
Gabriela Theus, Directrice
René Foschi (jusqu'au 30.09.2018)
Stephan Ehrsam (depuis 01.10.2018)

Banque dépositaire

Banque Cantonale de Zoug, Zoug

Experts chargés
des estimations

Stefan Pfister, KPMG AG, Zurich
Philipp Schelbert, KPMG AG, Zuurich

Organe de révision

PricewaterhouseCoopers AG, Zürich

Sociétés de gestion
immobilière

VERIT Immobilien AG, Zurich
Regimo Zug AG, Zoug

Domiciles de souscription et de paiement

Banque Cantonale d‘Argovie, Aarau
Banque Cantonale de Schwyz, Schwyz
Banque Cantonale de Zoug, Zoug

Siège principal ainsi que succursales en Suisse

Portefeuille

Acquisitions

Zurich, Rämistrasse 28, 30

L’ensemble immobilier historique «Zum Pfauen» situé à Zurich a été acquis à l’automne 2018 et fait l’objet d’une rénovation harmonieuse depuis le départ du locataire Musik Hug fin juin 2019. Des espaces de bureaux et des ateliers seront disponibles d’ici novembre 2019 dans un site remarquable. La surface de vente située au rez-de-chaussée de l’immeuble principal sur la Heimplatz va subsister. À long terme, une rénovation avec transformation partielle en habitation est prévue.

Regensdorf, Althardstrasse 10

En 2018, IMMOFONDS a fait l’acquisition de l’ancien bâtiment de production du pionnier de l’audio Revox, situé dans la zone de développement Bahnhof Nord de la commune zurichoise de Regensdorf. Aujourd’hui, l’immeuble abrite plusieurs entreprises. Dans le cadre d’une réaffectation future ou d’une nouvelle construction, une utilisation mixte avec jusqu’à 75% de logements est possible.

Zurich, Freigutstrasse 24

En janvier 2019, le Fonds a acquis un immeuble d’habitation dans le quartier zurichois de Enge. Érigé en 1882, l’immeuble a été rénové de fond en comble en 2015 et est en excellent état. Les six appartements sont tous loués.

Zurich, Rämistrasse 28, 30
Zurich, Rämistrasse 28, 30
Regensdorf, Althardstrasse 10
Regensdorf, Althardstrasse 10
Zurich, Freigutstrasse 24
Zurich, Freigutstrasse 24

Projets

Wil, St. Gallerstrasse 53

Les balcons de l’immeuble de grande hauteur à Wil, dans le canton de Saint-Gall, seront remplacés avant la fin de l’année 2019 dans le cadre de mesures périodiques de rénovation et de substitution. L’ossature moderne des nouveaux balcons permettra une meilleure utilisation de l’espace extérieur, facilitera leur ameublement et améliorera le confort des occupants.

Cham, Nelkenweg 1, 3, 5 et Mattenstrasse 17

Les quatre immeubles bâtis en 1959 à Cham sont intégralement rénovés. Les plans sont optimisés et les surfaces internes, tout comme la cuisine et la salle de bain, sont remises au goût du jour. Les façades sont ravalées afin de faire des économies d’énergie et les espaces extérieurs réaménagés. En outre, trois appartements ont été subdivisés en petits appartements très prisés. Par ailleurs, le bâtiment est alimenté en énergie durable grâce à l’installation de sondes géothermiques et de panneaux photovoltaïques. Le permis de construire a été accordé au printemps 2019. Les travaux ont commencé au cours de l’été 2019. Les appartements fraîchement rénovés seront prêts à être occupés en juillet et en octobre 2020.

Glattbrugg, Rohrstrasse 2 et Schueppwiesenstrasse 4

L’immeuble érigé dans les années 1950 se trouve dans le centre d’Opfikon-Glattbrugg et sera soit rénové, soit remplacé dans les prochaines années. L’espace autour du carrefour de Glatthof est très important pour le futur développement d’Opfikon-Glattbrugg et de la zone d’«Airport City». IMMOFONDS élabore un plan d’aménagement privé avec trois autres propriétaires fonciers qui doit permettre une densification et une revitalisation qualitatives de cet emplacement central.

 

Wil, St. Gallerstrasse 53
Wil, St. Gallerstrasse 53
Cham, Nelkenweg 1, 3, 5 et Mattenstrasse 17
Cham, Nelkenweg 1, 3, 5 et Mattenstrasse 17
Glattbrugg, Rohrstrasse 2 et Schueppwiesenstrasse 4
Glattbrugg, Rohrstrasse 2 et Schueppwiesenstrasse 4

Commentaire de la direction de fonds sur l’exercice 2018/2019

Au cours de l’exercice 2018/2019, IMMOFONDS a enregistré une hausse de 5.5% des revenus locatifs à CHF 74.7 millions et de 6.3% du revenu net à CHF 45.4 millions. La valeur vénale des immeubles a progressé de 5.0% pour atteindre CHF 1 602.4 millions. La distribution est fixée à CHF 13.50 par part.

Forte demande pour les appartements en centre-ville

L’évolution conjoncturelle de la Suisse a été satisfaisante pendant l’année civile 2018. Selon les estimations du SECO, le produit intérieur brut a progressé de 2.6%. En général, la croissance de l’économie a des répercussions positives sur la demande de logements. D’un côté, la main-d’œuvre supplémentaire a besoin d’espaces de vie, mais de l’autre, les locataires et les propriétaires existants disposent de revenus plus élevés et peuvent s’offrir plus d’espace.

La population suisse a augmenté de 0.7% en 2018 pour atteindre 8.54 millions d’habitants. La croissance de la population suisse est principalement due à l’immigration, l’excédent de naissances de la population nationale, qui est de 20 000 individus par an, étant trop réduit. En 2018, l’immigration nette a cru de 54 700 personnes par rapport à l’année précédente, ce qui dépasse légèrement le chiffre de l’année précédente, qui était de 53 200 individus. Elle reste toutefois loin des records atteints les années précédentes. Une fois de plus, l’immigration s’est concentrée dans les principaux centres urbains de Zurich, du lac de Genève et de Bâle. Dans ces régions, la demande reste élevée. Plus leur situation est centrale, plus les appartements sont recherchés, non seulement chez la population immigrée, mais aussi chez les jeunes ménages suisses disposant d’un pouvoir d’achat élevé. Dans le même temps, la tendance des petits logements propre aux centres-villes se maintient. Dans les centres-villes, jusqu’à la moitié des ménages se composent d’une seule personne.

Activité de construction élevée pour appartements locatifs

L’offre de nouveaux logements reste élevée. L’an dernier, 32 000 logements ont reçu un permis de construire, ce qui correspond à une hausse de 2 000 unités par rapport à l’année précédente. Cette évolution est due en grande partie à l’environnement de taux bas. Les placements immobiliers promettent un rendement avantageux par rapport aux placements à taux fixe et restent attrayants pour les investisseurs institutionnels, tels que les caisses de pension. Toutefois, le risque augmente que la demande ne soit pas satisfaite. Ainsi, d’un côté, la part de nouvelles unités disponibles pour la propriété a fortement reculé au détriment des logements à louer. De l’autre, les nouveaux logements locatifs sont trop peu nombreux dans les grands centres, où la demande est la plus élevée. En 2018, on a même constaté un recul des appartements ayant reçu un permis de construire.

Cette situation a entraîné un mouvement en ciseaux sur les marchés de la location. Les vacances dans la périphérie ont augmenté, alors que l’offre dans les centres urbains reste trop juste. Credit Suisse chiffre le nombre de logements locatifs vides en 2018 à 2.5% et prévoit une hausse à 2.9% pour 2019, même si l’on a pu observer jusqu’à 10% de logements vacants dans certaines communes. Parallèlement, l’offre plus élevée se reflète dans la baisse des loyers. Ainsi, l’indice des loyers 2018 de Homegate a reculé de 0.4%. Dans le même temps, la durée de publication des annonces de location est passée de 36 à 39 jours selon Wüest Partner.

Optimisation en cours du portefeuille

L’environnement de marché est devenu plus difficile en raison de la hausse de l’offre de nouveaux logements et de la baisse des loyers. Par conséquent, IMMOFONDS a poursuivi l’optimisation du portefeuille. L’un des objectifs est de faire baisser le nombre de logements vacants. Au cours de l’exercice, on a pris diverses mesures qui ont permis de diminuer le taux de perte sur loyer de 5.1% à 4.2%. Après des difficultés initiales, dans le nouvel immeuble d’Aarburg, près de 90% des appartements et 70% des surfaces commerciales étaient loués un an après son entrée en jouissance. Du côté de l’immeuble d’Unterentfelden, qui affiche un taux de vacances de plus de 10%, une des maisons composées de huit appartements est prévu pour la vente en propriété par étages. Au cours de l’exercice, un premier appartement a pu être vendu, et quatre autres ont fait l’objet de négociations de réservation. Par ailleurs, des immeubles continuent d’être rénovés. Au cours de l’exercice, IMMOFONDS a engagé un total de CHF 1.4 million en rénovations.

De nombreux immeubles en portefeuille affichent un certain potentiel d’utilisation. La révision partielle du règlement sur les constructions et l’aménagement de la ville de Zurich, qui est entré en vigueur le 1er novembre 2018, va permettre la densification et IMMOFONDS entend en faire usage au cours des prochaines années. IMMOFONDS détient 20 biens immobiliers dans la ville de Zurich, dont un tiers a été construit dans les années 1950 et affiche un potentiel correspondant. Actuellement, on s'occupe de projets à Cham, Wil, Lausanne, Glattbrugg, Zurich et Berne.

Des acquisitions affichant un certain potentiel

Les biens immobiliers acquis au cours de l’exercice à Regensdorf et à Zurich affichent un potentiel de transformation en logements à moyen terme. En ce qui concerne l’immeuble de Regensdorf, il s’agit de l’ancien bâtiment de Revox, et en ce qui concerne l’immeuble de Zurich, de l’ancien siège de la pianothèque Jecklin. Par ailleurs, IMMOFONDS a fait l’acquisition d’un immeuble d’habitation à Zurich Enge. Au total, IMMOFONDS a investi CHF 51.2 millions en acquisitions. Le produit de la vente de l’immeuble de St. Erhart, qui a été cédé au début de l’exercice, s’est chiffré à CHF 17.4 millions, soit 20% au-dessus de sa valeur vénale de fin juin 2018.

À la fin de l’exercice, le portefeuille d’IMMOFONDS comptait 127 immeubles, dont 3 711 appartements. À 39.8%, les appartements de 3 à 3.5 pièces s’adjugent la plus grosse part, suivis des appartements de 4 à 4.5 pièces (28.1%). Les surfaces louées en tant que locaux commerciaux, boutiques, bureaux et restaurants atteignent 43 532 m2. À cela s’ajoutent 4 924 objets locatifs comme des garages, des parkings, des ateliers et entrepôts.

Le portefeuille d’IMMOFONDS est fortement ciblé dans la région de Zurich-Suisse centrale qui concentre 56.7% des immeubles au niveau de la valeur vénale.

La valeur vénale des immeubles à CHF 1.6 milliard

Des experts indépendants ont évalué le portefeuille de biens immobiliers au 30 juin 2019 afin de déterminer la valeur vénale actuelle conformément à l’ordonnance sur les placements collectifs de capitaux et à la Directive pour les fonds immobiliers de la SFAMA. La valeur vénale des différents biens immobiliers a été déterminée selon la méthode DCF (discounted cash flow). La valeur vénale est la somme de tous les futurs flux de trésorerie actualisés à la date d’évaluation après déduction de tous les coûts qui ne peuvent pas être récupérables auprès du locataire, mais avant impôts et coûts de financement. Le taux d’actualisation utilisé est déterminé pour chaque objet en fonction de sa situation, de son utilisation et de sa qualité, ainsi que de la situation actuelle du marché.

Le taux d’actualisation nominal moyen pondéré du capital de tous les immeubles évalués a chuté fin juin 2019 à 3.94%, contre 4.06% l’année passée. Les taux d’actualisation des différents objets se situaient entre 2.8% et 6.5%.

La hausse de la valeur vénale de 5.0%, soit de CHF 76.0 millions, pour atteindre CHF 1 602.4 millions, était imputable pour moitié aux investissements dans de nouveaux immeubles et aux variations du marché. Pour le financement des acquisitions, l’endettement externe a augmenté, passant de 22.2% à 24.2%.

Hausse du revenu net de 6.3%

Le taux de référence servant d’orientation pour les loyers est resté stable au cours de l’exercice à 1.5%. En raison de la hausse de l’offre de logements, les loyers ont toutefois été mis de plus en plus sous pression. Malgré tout, les revenus locatifs ont progressé, passant de CHF 70.8 millions à CHF 74.7 millions, en raison de la réduction du nombre de logements vacants, des revenus générés par les immeubles achevés l’année précédente et des acquisitions.

Après déduction des charges de gestion, d’entretien et de rénovation des immeubles, des rémunérations et intérêts sur les capitaux de tiers de CHF 29.2 millions, le revenu net a augmenté de 6.3% à CHF 45.4 millions. Avec le bénéfice reporté de CHF 0.6 million de l’année précédente, CHF 46.0 millions sont disponibles pour distribution des bénéfices.

Une distribution stable

Conformément à sa politique de distribution continue, le fonds verse désormais CHF 13.50 par part. Les certificats d’actions seront négociés ex-dividende le 8 octobre 2019, et la distribution de l’exercice 2018/2019 aura lieu le 11 octobre 2019.

Évolution satisfaisante des rendements

La fortune nette d’IMMOFONDS a progressé de 3.3% au 30 juin 2019 pour atteindre CHF 1 094.9 millions. Au cours de l’exercice, aucune demande de rachat n’a été adressée à la direction de fonds et le nombre de parts en circulation est resté stable à 3 218 915. La valeur d’inventaire par part est passée de CHF 329.25 à CHF 340.15.

Le cours en Bourse des parts a progressé de 7.3% au cours de l’exercice, passant de CHF 433.00 à CHF 464.50. La performance globale pour l’investisseur est de 10.5%, surpassant l’indice de référence SWIIT (9.8%).

Calculé sur la base du cours boursier, le rendement sur distribution atteignait 2.9% au 30 juin 2019, ce qui correspond à un rendement supplémentaire par rapport aux obligations de la Confédération à 10 ans de 3.4%

Une nouvelle interprétation des couleurs de «Zum Pfauen»

IMMOFONDS a mis à la disposition de la Haus der Farbe le complexe immobilier historique «Zum Pfauen», situé Rämistrasse à Zurich, comme objet d’étude. Résultat? Huit concepts inspirants en agencement des couleurs.

La coopération entre IMMOFONDS et la Haus der Farbe, Haute école de design en artisanat et architecture, a permis aux étudiants et étudiantes d’apporter la preuve de leurs compétences en étudiant un objet bien connu de la ville de Zurich. En échange, IMMOFONDS a obtenu des suggestions intéressantes sur la manière de mettre en valeur l’immeuble visuellement.

En 2018, IMMOFONDS a fait l’acquisition de l’ensemble immobilier «Zum Pfauen» situé Heimplatz à Zurich. L’immeuble, connu dans la ville pour avoir été le siège de la pianothèque Jecklin, a été construit en 1837 par Jakob Hottinger-Brändli, maître charpentier, et appartient à la tradition zurichoise des maisons d’architecte.

«Son architecture et sa situation centrale
stratégique sur la Heimplatz font du complexe un objet d’étude
intéressant pour la culture architecturale traditionnelle.»
Maria Zurbuchen-Henz, enseignante à la Haus der Farbe

Dans le cadre de leur travail de fin d’études, les étudiants de la Haute école ont développé un concept de design en couleurs pour les façades des deux bâtiments et pour les escaliers de l’immeuble principal. Ils se sont penchés sur le thème des façades crépies d’un point de vue structurel ainsi que sur l’interaction entre l’espace, l’environnement, la lumière, la matière et la couleur. Au total, ce sont huit concepts inspirants et de qualité exceptionnelle qui ont vu le jour.

Le travail d’Anne-Sophie Fraser a été particulièrement remarqué par la Haus der Farbe. Son concept intitulé «Les interprètes» rend hommage à l’architecture particulière des maisons d’architectes tout en donnant une interprétation contemporaine du complexe. Un des défis consistait à intégrer de façon harmonieuse l’objet dans son entourage, composé de deux voisins de renom, à savoir la Kunsthaus et la Schauspielhaus. Anne-Sophie Fraser commente son travail ainsi: «Alors que le bâtiment principal, avec ses couleurs un peu plus froides, symbolise la solidité, sa dépendance prend une apparence plus ludique et décontractée». La graphiste qualifiée voulait également lier le neuf et l’ancien dans les escaliers en appuyant son concept sur la structure du parquet et donc sur le travail de deux architectes de renom, Robert & Trix Haussmann. «En somme, les bâtiments de l’ensemble Zum Pfauen doivent respirer une élégance simple, mais aussi un caractère ludique.»

Si Anne-Sophie Fraser a choisi un bleu doux pour les deux bâtiments, Priska Stadelmann a adopté une autre approche. Son concept «Visite en catimini dans le jardin du voisin» considère les deux bâtiments de manière distincte, étant donné qu’ils ont été reliés après coup. «Le bâtiment principal doit s’imposer par son élégance sobre sur la Heimplatz alors que la dépendance peut s’épanouir avec fraîcheur et tout en couleur dans un esprit urbain», indique Priska Stadelmann à propos de sa réalisation. Inspiré au niveau des couleurs par le jardin attenant des voisins, le bâtiment arrière affiche un charme floral et veut attirer l’attention sur cette petite oasis au cœur de Zurich.

Anne-Sophie Fraser – «Les interp-rètes»
Anne-Sophie Fraser – «Les interp-rètes»
Haus der Farbe, planifier – discuter – réaliser
Haus der Farbe, planifier – discuter – réaliser
Priska Stadelmann – «Visite en catimini dans le jardin du voisin»
Priska Stadelmann – «Visite en catimini dans le jardin du voisin»